Сроки эксплуатации домов: особенности старых и новых построек

Опубликовано: 08.05.2019 11:36

Автор: Татьяна Троян

Следующая новость
Сроки эксплуатации домов: особенности старых и новых построек

Стремительные темпы появления новостроек заставляют задуматься о реальных сроках эксплуатации новых домов. Будет ли этот срок больше по сравнению со старыми домами? Ведь любая недвижимость со временем приходит в непригодность, и даже научно-технический прогресс не гарантирует бесконечный срок службы объектов. Поэтому всем владельцам собственного жилья и тем, кто только собирается приобрести недвижимость, следует знать о реальных сроках нормальной эксплуатации жилищных зданий.

На просторах интернета без проблем можно найти информацию о сроках службы массовых построек и их рекомендованном времени сноса:

Тип дома
Срок эксплуатации (в годах) Нормативное время сноса
Довоенные сталинки
125
2050-2070
Послевоенные сталинки
150
2095-2105
Хрущевки
50
2005-2015
Кирпичные пятиэтажки
100
2055-2070
Панельные и блочные 9-16 этажки
100
2055-2080
Современные кирпичные и монолитные
125-150
Современные панельные
100-120
Современные блочные 100

Так какие показатели становятся решающими для сроков эксплуатации недвижимости? В первую очередь, длительность службы объектов зависит от свойств и характеристик материалов несущих конструкций. Надежными могут считаться те дома, кладка несущих конструкций которых составляет 2,5 кирпича и более. Такие здания зачисляются в категорию «капитальных», ведь их эксплуатация возможна на протяжении 150 лет. В категорию «особо капитальных» занесены постройки, возведенные по монолитной технологии. Их срок нормальной эксплуатации равен отметке в 300 лет.

Крупноблочным и кирпичным домам, кладка которых составляет менее чем 2,5 кирпича, можно смело присвоить «серебро» по долговечности. Нормативный срок службы такой недвижимости – 125 лет. Менее долговечными являются крупнопанельные и блочные постройки, рассчитанные не более чем на 100 лет эксплуатации. Дома, возведенные из шлакобетонных и подобных по качеству им плит, характеризуются сроком службы в 90 лет. Тонкостенные панельные хрущевки отличаются сравнительно небольшим сроком эксплуатации (40-50 лет), однако, как показали современные исследования, панели этих объектов в 1,5 раза превышают проектную прочность.

Эксперты-оценщики сходятся во мнении, что старые кирпичные дома, возведенные в период с 1860 по 1917 год, более долговечные, чем новые постройки. Поэтому собственники кирпичных домов, построенных в указанный период времени, могут не переживать о надежности своего жилья. Также специалисты отмечают, что нормативные сроки эксплуатации очень относительны. Например, капитальный ремонт хрущевок может прибавить им еще 100 лет службы.

Нормативные сроки эксплуатации жилых домов массовой постройки

Тип дома время постройки срок эксплуатации сроки реконструкции время сноса (нормативный срок)
Сталинские довоенные 1930-40 125 1990-2005 2050-2070
Сталинские послевоенные 1945-55 150 2020-2030 2095-2105
Хрущевки панельные 1955-70 50 Разрабатывается комплексная программа реконструкции 2005-2020
Кирпичные пятиэтажки 1955-70 100 2015-2030 2055-2070
Панельные и блочные 9-16-ти этажные 1965-80 100 Реконструкция по строительным нормам не предусмотрена 2055-2080
Современные кирпичные и монолитные 1980-98 125-150 2050-2070 2105-2150
Современные панельные 1980-98 100-120 Реконструкция по строительным нормам не предусмотрена 2070-2105

В последние года стремительными темпами изнашивается жилищный фонд, что может стать причиной исчезновения даже целых районов. Многоэтажки могут посыпаться как карточные домики! Если не будет предпринято решений по сохранению архитектуры, то дома массово начнут становиться непригодными для жилья.

Необходимо учитывать, что из-за низких теплотехнических показателей наружных стен и потерь в сетях тепло- и водоснабжения панельные дома требуют минимальных затрат по плате за коммунальные услуги, но в то же время эксплуатация самих домов требует значительных затрат.

Железобетонные дома нуждаются в неуклонном соблюдении сроков проведения комплексных ремонтных работ, поэтому быстро приходят в непригодность в случае задержек сроков работ. А реконструкция таких домов может обойтись даже дороже, чем постройка новых.

Также следует брать во внимание, что кроме домовых коробок, есть еще инженерные сети жилищно-коммунального хозяйства города, степень износа которых уже давно находится за чертой обратимости. Статистика свидетельствует, что приблизительно 25% сетей находятся в амортизированном состоянии, то есть нуждаются в срочной замене.

Проблема панельных домов заключается в том, что их сроки эксплуатации строго ограничены и полностью зависят от соблюдения планов капитальных ремонтных работ. Ремонт отдельно взятых квартир никак не влияет на состояние всего дома, а требуемый ремонт здания не всегда выполняется. Такое развитие событий приводит к тому, что общее состояние постройки неуклонно ухудшается, а стоимость платы за коммунальные услуги постоянно увеличивается.

Для элементов конструкций домов также предусмотрены сроки эксплуатаций. Например, отопительную систему необходимо менять по истечению 30 лет применения в случае эксплуатации металлических конвекторов. Если используются чугунные радиаторы, систему отопления можно менять спустя 40 лет использования. Деревянные конструкции, а также канализация и водопровод рассчитаны приблизительно на 25 лет эксплуатации.

В целях безопасности специалисты рекомендуют производить замену некапитальных стен через 50 лет службы, скрытую алюминиевую проводку менять через 30 лет, а открытую – через 20 лет использования. Для сохранения нормального состояния домов необходимо обновлять инженерные коммуникации и проводить капитальные ремонтные работы каждые 30 лет.

Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий

Группа зданий Тип зданий Фундаменты Стены Перекрытия Срок службы, лет
1 Особо капитальные Каменные и бетонные Кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные Железобетонные 150
2 Обыкновенные Каменные и бетонные Кирпичные и крупноблочные Железобетонные или смешанные 120
3 Каменные, облегченные Каменные и бетонные Облегченные из кирпича, шлакоблоков и ракушечника Деревянные или железобетонные 120
4 Деревянные, смешанные, сырцовые Ленточные бутовые Деревянные, смешанные Деревянные 50
5 Сборно-щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые На деревянных «ступенях» или бутовых столбах Каркасные глинобитные Деревянные 30
6 Каркасно-камышитовые На деревянных «ступенях» или на бутовых столбах Каркасные глинобитные Деревянные 15

Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий

Группа зданий Конструкция зданий Срок службы, лет
1 Здания особо капитальные с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каменными материалами. 175
2 Здания капитальные со стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны или столбы железобетонные или кирпичные; перекрытия железобетонные или каменные, своды по металлическим балкам. 150
3 Здания со стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные. 125
4 Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные. 100
5 Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные. 80
6 Здания деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рублеными стенами. 50
7 Здания деревянные, каркасные и щитовые. 25
8 Здания камышитовые и прочие облегченные (деревянные, телефонные кабины и т. п.). 15
9 Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций. 10


Средние сроки службы конструктивных элементов крупнопанельных зданий

наименование конструкций срок службы
фундаменты железобетонные 200 и более
стеновые панели наружных стен 25
перекрытия сборные железобетонные 150
лестницы железобетонные 125 и более
полы
дощатые окрашенные 50
паркетные 50
линолеум 10-15
плиточные метлахские по бетонному основанию 150
цементные по бетонному основанию 40
плиточные или цементные полы, отремонтированные с заменой отдельных участков 20
дощатые полы, отремонтированные с заменой отдельных досок 15
паркетные полы, отремонтированные с заменой до 25% клепки 25
окна и двери
оконные переплеты и дверные полотна с коробками в наружных стенах 40
оконные переплеты и дверные полотна во внутренних стенах 80
двери наружные входные 20
перегородки
не несущие из гипса 50
то же, железобетонные 125 и более
то же, фибролитовые 40
несущие железобетонные 125 и более
крыши и кровли
железобетонные сборные плиты покрытия 150
рулонный ковер (толь, рубероид) совмещенных невентилируемых крыш 3-4
то же, вентилируемых 10-12
теплоизоляционный слой в многослойных крышах 12-18
покрытие оцинкованной листовой кровельной сталью 50
то же, черной листовой сталью 20
герметики и утеплители стыков
пороизол 15-18
гернит 15-20
мастичные герметики (мастика у-30м, кб-1 и др.) 20-25
антисептированная или просмоленная пакля 10-20
наружная отделка
отделка с применением каменных материалов 50-80
то же, с применением полимерных материалов 12-25
то же, пхв-красками 6

Все объекты подвержены физическому износу вследствие длительной эксплуатации и влияния разрушающих внешних факторов. На предельно-допустимое значение износа влияют такие показатели:

  • качество используемых материалов при строительстве;
  • соблюдение плана выполнения ремонтных работ, а также их качество;
  • внедрение современных систем при капитальном ремонте;
  • период до введения здания в эксплуатацию;
  • плотность заселения дома.

Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа

Состояние здания Физический износ, %
Хорошее 0-10
Вполне удовлетворительное 11-20
Удовлетворительное 21-30
Не вполне удовлетворительное 31-40
Неудовлетворительное 41-60
Ветхое 61-75
Непригодное (аварийное) 75 и выше

Прогнозируемый физический износ постройки можно математически вычислить.
Для 1-е десятилетия: Иф1 = Иф.пер. + ( И'ф1 / 10 ) * t1;
Для 2-е десятилетия: Иф2 = Иф.пер. + Иф1 + ( И'ф2 / 10 ) * t2; где:
Иф1, Иф2 – физический износ на текущий год;
Иф.пер. – физический износ на год переоценки основных фондов;
И'ф1, И'ф2 – прирост физического износа соответственно за 1-е и 2-е десятилетия;
t1, t2 – период (в годах) после последней переоценки основных фондов.

Прирост физического износа каменных зданий на ближайшие два десятилетия после переоценки основных фондов, %

Физический износ в год переоценки основных фондов Прирост физического износа
За 1-е десятилетие За 2-е десятилетие
0 11 7
10 7 5,3
15 5,8 4,7
20 4,8 4,3
25 3,6 4,6
30 3,5 3,5
35 3,5 4
40 4,2 4,6
45 4,8 5,9
50 6,1 9,1
55 8 12
60 60 -

Помимо физического износа зданий, есть еще и моральный, который влечет за собой обесценивание жилищного фонда. Специалисты выделяют две формы морального износа. Первая форма состоит в уменьшении затрат труда и удешевлении производства в связи с развитием научно-технического прогресса. Вторая – в создании новых машин и оборудования для обеспечения более высокой производительности труда. Моральный износ старого жилищного фонда заключается в обесценивании домов в результате уменьшения затрат на возведение нового здания, сходного с ранее построенными домами, а также в несоответствии старых домов современному уровню комфорта проживания по сравнению с новостройками. Под этим несоответствием подразумеваются отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи, лифтов, ванных комнат; неудобная планировка квартир для посемейного заселения; недостаточная средняя площадь квартир; хаотичная планировка; несовпадение санузлов по этажам и так далее.

Технико-экономическая оценка второй формы морального износа жилых зданий

Краткая характеристика жилого здания Износ, %
Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения, дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам (возможно отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи), перекрытия и перегородки негорючие. 0-15
То же, перекрытия и перегородки деревянные (отсутствуют горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь и лифт при отметке пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отметки 14 м и более). 16-25
То же, перекрытия и перегородки деревянные (отсутствуют горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь и лифт при отметке пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отметки 14 м и более). 16-25
Планировка в основном регулярная, но неудобная для посемейного заселения, средняя жилая площадь квартир до 65 м2, отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь, лифты, возможно местами отсутствие ванных комнат), перекрытия и перегородки частично или полностью деревянные. 26-35
Планировка нерегулярная, не всегда совпадающая по вертикали и непригодная для посемейного заселения, средняя площадь квартир до 85 м2, местами темные или проходные кухни, отсутствуют вышеперечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты, перекрытия и перегородки деревянные. 36-45
Планировка хаотичная, не совпадающая по вертикали, посемейное заселение невозможно, многокомнатные коммунальные квартиры, местами санузлы над жилыми комнатами и кухнями, отсутствуют все виды благоустройства, перекрытия и перегородки деревянные. 45 и более

Жилищный фонд с коэффициентом физического износа в 70-75% считается полностью изношенным. Для того, чтобы перевести физический износ в экономические показатели (и наоборот), необходимо использовать такой коэффициент: 100 / 72.5 = 1.4, то есть Иэ = 1.4 * Иф, где Иэ – экономические показатели износа (амортизация); Иф – физический износ по данным БТИ. Вычислить остаточный срок службы жилищного фонда можно по формуле: Т ост. = (100 – 1.4 * Иф) / j; где: j – ежегодная норма амортизации.

Технические характеристики зданий старой постройки

Для домов старой постройки применены конструктивные элементы, отличающиеся различными нормативными сроками эксплуатации. Поэтому при проведении капитальных ремонтов следует учитывать эти особенности. Например, за полный срок эксплуатации построек с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями рекомендуется дважды менять перекрытия или проводить реконструкцию с целью обеспечения равного максимально возможного срока эксплуатации здания после ремонтных работ. Здания, возведенные в послереволюционный период, отличаются использованием менее прочных конструктивных элементов, поэтому их срок службы равен 100-25 годам. Особенность проведения реконструкций таких домов должна заключаться в повышении надежности элементов конструкций и создании условий для комфортного проживания.

Сроки эксплуатации элементов инженерного оборудования и конструкций в жилых зданиях

Инженерное оборудование Срок службы
Водоразборные краны 10 лет
Умывальники керамические 20 лет
Унитазы керамические 20 лет
Смывные бачки:

а) чугунные высокорасположенные

б) керамические

в) пластмассовые


20 лет

30 лет

30 лет
Ванны:

а) эмалированные чугунные

б) стальные


40 лет

25 лет
Кухонные мойки и раковины:

а) чугунные эмалированные

б) стальные

в) из нержавеющей стали


30 лет

15 лет

20 лет
Душевые поддоны 30 лет
Приборы отопления:

а) радиаторы чугунные

б) пластинчатые стальные

в) конвекторы


40 лет

15 лет

30 лет
Вентили:

а) чугунные;

б) латунные


15 лет

20 лет
Смесители 15 лет

Комментарии:

Читайте также:

В Украине запустили производство автономных домов

В Украине запустили производство автономных домов

В Украине будут производить автономные дома, которые не нуждаются в подключении к инженерным сетям. Компания PassivDom запустила франшизу по сборке и продаже такого вида жилья. Автономный дом работае...

14.06.2019
123
Продажа квартир II очереди ЖК Orange City

Продажа квартир II очереди ЖК Orange City

Строительная компания GEOS объявила о начале продаж квартир в жилом комплексе Orange City (вторая очередь). На старте продаж цены за квадратный метр начинаются от 16 000 грн. Вторую очередь Orange Ci...

13.06.2019
129
Цены на квартиры в новостройках Львова

Цены на квартиры в новостройках Львова

Рынок первичной недвижимости Львова развивается активными темпами. Вместе со спросом и предложением растет и цена на квартиры. Однако, по итогам мая 2019 года средняя цена за квадратный метр впервые с...

12.06.2019
128