Оцениваем стоимость земли

Исходя из того, сколько будет стоить земля при ее оптимальном использовании, можно сделать вывод о ее стоимости. Если пользоваться другим подходом, то земля будет стоить гораздо меньше. На сегодня существуют проблемы с определением цены земли под недвижимостью, причем ее не только завышают, но и занижают.

Существующие проблемы оценки земельных участков

Сейчас многие участки земли не используются. Например, земли под предприятием «Большевик» уже давно интересуют бизнесменов. И городские власти вроде бы как определились с ценой. Но, они не учли того факта, что некоторые участки должны быть переданы под коммерческие объекты, концепция будущего строительства не сформирована, а значит, продавать такую землю дорого уже нельзя.

Даже если земля неэффективно используется не государственным предприятием, а частным, все равно продать ее по высокой цене нельзя. К этому выводу приходят многие оценщики. Если участки используются частично нерационально предприятием, сто можно перенести его резервы в определенные цеха, а остальные освободить и продать. В таком случае владелец предприятия останется в выигрыше, а земля будет стоить дороже. В Украине на сегодня есть и еще одна проблема – формируется спекулятивный земельный рынок. Многие предприятия покупают землю и продают ее по завышенной цене.

К сожалению, это еще не все проблемы. Бывают случаи, когда при оценке земельного участка используется неправильная концепция. За основу берется так называемый линейный налог, от которого продавец участка «плавно» переходит на землю. Учитывается не рыночная цена земли, а само налогообложение. К примеру, рядом с вокзалом земля продается по одной цене, а в 70 метрах от него – по другой. С точки зрения налоговых платежей оба варианта являются обезличенными, а значит, их цена может быть одинаковой. Именно из-за подобных ситуаций обычно и происходят «земельные» конфликты.

Заниженная стоимость или переплата?

Приведем пример. Не так давно продавалась земля под предприятием в Черновцах. Некоторые оценщики считали, что за каждый квадратный метр покупатель должен «выложить» не менее 300 долларов. Сам участок лежит в болотистой местности, и потому другие оценщики были намного скромнее: они предлагали продать землю по стоимости 50 грн. за метр квадратный. Согласитесь, что разница не просто ощутимая, она колоссальная. И это далеко не единственный случай. Многие специалисты считают, что владельцев земель, которые неэффективно их используют, нужно, как минимум, штрафовать или обязывать восстанавливать хорошее состояние недвижимости, которая стоит на этом участке.

Стоит отметить, что многих оценщиков интересуют военные городки, которые остались еще со времен Советского Союза. Таких городков на территории нашей страны много, документов для отвода земли под ними нет, а потому она стоит мало. Для получения права на застройку, предприниматель должен гарантировать обеспечение военных социальным жильем. Эта проблема волнует многих потому, что многие городки располагаются в центре крупных областных городов, к примеру. Оценщики считают, что стоимость такой земли должна зависеть от того, какие именно здания хочет соорудить конкретный застройщик. Если это будет фитнес-центр, то и цена на землю под ним должна быть дорогой. Если же застройщик хочет построить дом для инвалидов, то землю нужно продавать по демократичной цене. Также существуют проблемы в оценке земель по географическим зонам. К примеру, стоимость участка на юге страны и на западе будет существенно отличаться.