​ Новые форматы для инвестиций в недвижимость: куда лучше вкладывать деньги?

Обзор новостроек - ​ Новые форматы для инвестиций в недвижимость: куда лучше вкладывать деньги?

На столичном рынке недвижимости начал формироваться новый сегмент – «доходные» дома. К таким проектам можно отнести Be The One (В1) и Standard One Terminal. Редакция портала недвижимости Оstroyke решила разобраться, какими преимуществами и недостатками характеризуется такое жилье, а также какие перспективы открываются перед инвесторами указанных комплексов.


Be The One и Standard One Terminal: особенности и отличия

Be The One (В1)

Компания: «Софтлайн-IТ»

Расположение: Святошинский район, улица Василия Стуса, 35-37.

Ввод в эксплуатацию: 4 квартал 2021 г.

Официальный сайт проекта: https://be1.com.ua/

Строительство комплекса Be The One ведется на участке площадью 0,4238 га (кадастровый номер: 8000000000:75:155:0004), целевое назначение которого – «строительство, эксплуатация и обслуживание научно-учебного центра с общежитием отельного типа».


Standard One Terminal

Девелоперская компания: KDD Engineering

Расположение: Соломенский район, ул. Ползунова, 1б

Ввод в эксплуатацию: 3 квартал 2022 г.

Официальный сайт проекта: https://s1.ua/ua/terminal

Комплекс «Стандарт Ван Терминал» возводится на участке площадью 0,2271 га (кадастровый номер: 8000000000: 72: 121: 0085, целевое назначение которого – «строительство и обслуживание зданий рыночной инфраструктуры (административных зданий, офисных помещений и других зданий общественной застройки, которые используются для осуществления предпринимательской и иной деятельности, связанной с получением прибыли)». То есть Standard One Terminal будет апарт-отелем, а не жилым комплексом.


Be The One – новый проект на «Академгородке»

(Be The One)

Be The One позиционирован как многофункциональный комплекс с апартаментами отельного тип, бизнес-центром класса «А» и внутренней инфраструктурой. Комплекс представляет собой двухсекционное здание, первая секция которого отведена под апартаменты, а вторая – под офисные помещения класса «А». К продаже доступны как апартаменты, так и офисы. Жилая секция – 21 этаж, офисная – 19 этажей. В здании спроектировано 8 скоростных лифтов.

В комплексе предусмотрена внутренняя инфраструктура: магазины, салоны красоты, рестораны, кафе и прочее. Также в «Be the One» спроектированы конференц-залы, коворкинги и учебные центры. Второй этаж здания отведен под фитнес-клуб сети Sport Life. На первом этаже комплекса – лобби с круглосуточной стойкой ресепшн. Для отдыха постояльцев и владельцев недвижимости предусмотрены лаунж-зоны. С третьего этажа начинается распределение секций на апартаменты в жилой секции и офисы с конференц-залами в офисной секции.

В основе концепции лежит принцип «Живи, где работаешь, работай, где живешь». Комплекс, в первую очередь, ориентирован на инвесторов, IT-компании и их сотрудников, но также будет комфортным для жильцов, которые хотят пользоваться отельным сервисов у себя дома. В «Би зе ван» впервые в Украине открыта продажа офисных помещений класса «А» от застройщика. К продаже доступны офисы площадью от 42 до 4 000 квадратных метров со свободными планировками.

Апартаменты в комплексе Be The One рассчитаны как для собственного проживания, так и для бизнеса. Стоимость апартаментов стартует от $15 300 с ремонтом под ключ. Инвестиционная привлекательность покупки апартаментов составляет 43,5%, срок окупаемость инвестиции – 5-6 лет.

Арендой апартаментов может заниматься как собственник, так и управляющая компания, на выбор инвестора. Особенность организации аренды такой компанией состоит в том, что владельцы апартаментов будут получать ежемесячный фиксированный доход, на который не влияет загруженность недвижимости. Апартаменты передаются инвесторам с готовым ремонтом под ключ, укомплектованные мебелью и техникой, полностью пригодные к приему постояльцев. Всего на выбор покупателей предлагается 3 типа ремонтных работ.

Стоимость апартаментов стартует от $15 200, прогнозируемый срок окупаемости – 5-6 лет. Прогнозируемая доходность от продажи недвижимости – 43,5%.


Standard One Terminal – апарт-отель возле станции метро «Вокзальная»

(Standard One Terminal)

Standard One Terminal представляет собой 24-этажное здание, в котором будет расположено 374 апартаментов. На каждом этаже спроектировано примерно по 17 номеров. К продаже доступны полностью готовые номера площадью 32 и 49 квадратных метров с ремонтом под ключ, укомплектованные мебелью и техникой. Апартаменты выполнены в едином стиле, так как предназначены исключительно для бизнеса.

Внутренняя инфраструктура комплекса представлена бутиками, рестораном на крыше, лаунж-зонами, спа-центром, спортзалом, коворкингом. На первых этажах будут располагаться различные отельные службы, стойка ресепшн. В здании спроектировано 5 бесшумных лифтов.

К продаже доступны гостиничные номера, предназначенные исключительно для сдачи в аренду. Арендой (поиском постояльцев, сбором оплаты) занимается управляющая компания. Владельцы апартаментов получают постоянный ежемесячный доход – прибыль между инвесторами делится поровну, в зависимости от числа апартаментов в собственности.

Стоимость апартаментов стартует от $80 000, прогнозируемый срок окупаемости – 6 лет. Прогнозируемая доходность от продажи недвижимости – 42%.


Сравнение комплексов Be The One (В1) и Standard One Terminal по ключевым критериям

Критерии

Be The One (В1)

Standard One Terminal

Офисные помещения

класс «А»

нет

Внутренняя инфраструктура

да

да

Апартаменты для собственного проживания

да

нет

Апартаменты под бизнес

да

да

Апартаменты с ремонтом

да

да

Виды ремонта

3 типа

1 тип

Кто занимается сдачей в аренду

Управляющая компания или собственник

Управляющая компания

Площадь апартаментов

от 14 до 67 м2

32 и 49 м2

Срок окупаемости

5-6 лет

6 лет

Отельный сервис

4-звездочный сервис

5-звездочный сервис

Возможность прописки

да

нет

Тарифы

жилые, владельцы не оплачивают коммунальные услуги

коммерческие, владельцы не оплачивают коммунальные услуги

Цена за квадратный метр (грн)

от 19 500

от 61 300

Прогнозируемая доходность от продажи недвижимости

43,5%

42%


Условия инвестирования в недвижимость

Инвестиции в Be The One оформляются через подписание предварительного договора покупки-продажи недвижимости (нотариального). Минимальная сумма инвестиции – 370 000 грн. Оплата квадратных метров возможна и в рассрочку до 36 месяцев без %, однако следует учитывать, что ежегодно стоимость неоплаченных квадратных метров будет фиксировано увеличиваться на 1 000 грн. Доходность от покупки апартаментов площадью 32,24 кв. м в многофункциональном комплексе Be the One составляет $574 в месяц, $6 888 в год, а при покупке апартаментов с ремонтом под ключ рыночная стоимость таких апартаментов в готовом доме выше до 43,5%.

Как отметили менеджеры отдела продаж компании, владельцы недвижимости в «Би зе Ван» могут в любой момент перепродать апартаменты третьему лицу, компания не препятствует перепродаже.

Что касается комплекса Standard One Terminal, то здесь существует ограничение – возможна покупка не более 2-х апартаментов на одном этаже одним инвестором. После окончания строительства и оформления права собственности, владельцы должны передать апартаменты под руководство управляющей компании минимум на 5 лет. По условиям инвестирования, владельцы апартаментов не смогут проживать в них на постоянной основе. Бесплатное проживание для владельцев – 4 недели в год. При оформлении недвижимости инвесторы заключают договор купли-продажи имущественных прав и подписывают договор купли-продажи дериватива.

Купить апартаменты в Standard One Terminal можно в рассрочку. На однокомнатные номера доступны сроки рассрочки от 6 до 30 месяцев с выбором авансового платежа 30%, 50% или 70%. В зависимости от срока рассрочки и суммы первого взноса, предлагается рассрочка без процентов и до 12,5%. Есть возможность досрочного погашения.

Прогнозируемая доходность от покупки апартаментов площадью 32 кв. метров – $13 671 в год. Владельцы недвижимости в «Стандарт Ван Терминал» могут продать назад свои номера компании-застройщику или другим покупателям. Продажа апартаментов возможна после продажи всех номеров застройщиком (до введения здания в эксплуатацию) или после сдачи отеля.

Стоит отметить, что прогнозируемая доходность апартаментов от аренды вычислялась исходя из средней заполняемости отеля – 60%. Как отметили менеджеры отдела продаж, такой прогноз загруженности сделан на основе анализа рынка недвижимости, то есть прибыльность от инвестиций здесь прогнозируемая.


Прогнозируемая доходность покупки апартаментов в Be The One и Standard One Terminal

Критерии

Be The One (В1)

Standard One Terminal

Цена

от $11 300

от $80 000 грн

Ежемесячный доход

от $320 до $750

$1 140

Ежегодный доход

до $9 000

$13 671


Инвестиционная привлекательность

Стоимость квадратных метров в многофункциональном комплексе Be The One стартовала от $799,5. К 4 кварталу 2021 (сроку сдачи здания) года их цена составит $1 148, что составляет 43,5% после готовности дома. Ожидаемый прогноз увеличения стоимости квадратных метров в Standard One Terminal – от $2 500 в сентябре 2019 года (начало продаж) до $3 558 в 3 квартале 2021 года (сроку сдачи здания), что составляет 43% после готовности дома.


Сравнение инвестиционной привлекательности апартаментов площадью 32 кв. метров

Критерии

Be The One (В1)

Standard One Terminal

Метраж (кв.м.)

32,24

32

Стоимость инвестиций в апартаменты

$39 259

$80 000

Загруженность номеров

не влияет на доходность

при загрузке 61%

Прибыль в год

$6 888

$12 693*

Управление

включено в стоимость

32%

Срок окупаемости

5 лет и 6 месяцев

6 лет*

Годовая доходность

17,8%

15%

Условия в договоре

Фиксируемая доходность с выплатой в месяц или квартал

Не прописано в договоре

* – зависит от загруженности отеля

Комплектация апартаментов под ключ

При инвестиции в Be The One к договору подряда по выполнению ремонтно-отделочных работ прилагается дополнение, в котором указаны все виды ремонтных работ по внутренней отделке и комплектации апартаментов. В документе указаны фирмы-производители или страны-производители. Инвесторы могут ознакомиться с полным списком характеристик комплектации апартаментов перед покупкой.

В комплексе Standard One Terminal к договору купли-продажи имущественных прав прилагается дополнение, в котором указаны характеристики внутренней отделки, наименования мебели, техники и сантехнического оборудования. В документе не указаны фирмы и модели предметов интерьера. Как заявили в отделе продаж компании, вся мебель, техника, сантехника и внутренняя отделка будут надлежащего качества от ведущих производителей. За износ и амортизацию апартаментов, по словам менеджеров компании, будет отвечать продавец, а не инвестор.

Расположение и инфраструктура

Многофункциональный комплекс Be The One расположен по улице Василия Стуса, 35-37, недалеко от станций метрополитена «Академгородок» (650 м) и «Житомирская» (800 м) и проспекта Победы. Рядом находятся бизнес-центр «Хайтек-парк», торговый центр Academ City, супермаркет Varus, детские игровые площадки, кафе и рестораны (Crazy family, «Сушия», il Molino, Pesto Cafe, MAFIA, CASTA, «Апельсин», «Щедрый Фараон» и другие), банковские и почтовые отделения, детские садики, поликлиники, школа. Рядом расположены остановки общественного транспорта, откуда можно добраться как к центру города, так и в пригород Киева.

Standard One Terminal расположен в 1 минуте ходьбы от Центрального железнодорожного вокзала и станции метро «Вокзальная» (550 м). Недалеко от комплекса находится множество магазинов, кафе и рестораны (3b café Republic, Menya Musashi, Mama Manana, McDonald's, Lviv Croissants, Domino's Pizza, «Сушия» и другие), торговый центр «Европорт», отель и другая городская инфраструктура. Система общественного транспорта представлена междугородними автобусами, электричками, маршрутными такси. К центру города можно добраться за 15 минут.

Стоит ли инвестировать?

Формирование на столичном рынке недвижимости нового сегмента – «доходных» комплексов – может стать выгодным вариантом для инвестиций. Следует отметить, что подобная концепция планировалась и в комплексах «Элизиум» и «Смарт Хаус», однако не была реализована.

Не стоит забывать, что застройщикам «доходных» комплексов придется конкурировать с частными арендодателями, на которых в Киеве приходится львиная доля сдаваемых квартир. Также рекомендуем перед вложением средств детально изучить договора которые гарантируют прибыль от недвижимости. Обсудить проекты Be The One и Standard One Terminal можно на тематическом форуме недвижимости Ostroyke.


*Все цены указаны с расчетом курса доллара 24,39

Автор: Татьяна Троян

11733

Читайте также:

​Как изменились цены на столичном рынке недвижимости за прошедший год

​Как изменились цены на столичном рынке недвижимости за прошедший год

Средняя цена квадратного метра на столичном рынке недвижимости за 2019 год поднялась во всех районах. Также увеличилось количество предложений на вторичном рынке. Так, в январе прошлого года средняя с...

17.01.2020
1145
​ЖК «Современный квартал»: соответствует ли название реальности?

​ЖК «Современный квартал»: соответствует ли название реальности?

Жилой комплекс «Современный квартал» возводится в Соломенском районе Киева, на проспекте Любомира Гузара (Космонавта Комарова), 9б, неподалеку от линии скоростного трамвая. Комплекс строится на террит...

20.12.2019
1665
​«Киевгорстрой» возьмется за достройку домов «Укрбуда»

​«Киевгорстрой» возьмется за достройку домов «Укрбуда»

На официальном сайте «Киевгорстрой» появилось заявление, что компания берется за достройку незавершенных объектов «Укрбуда». Обеим компаниям еще предстоит согласовать много юридических и технических а...

18.12.2019
1114