Строительный бум в Киеве. Что ждет рынок недвижимости в 2018?

15.09.2017

По данным разных риэлторских агентств, на первичном рынке недвижимости представлено почти 60 000 квартир. Это введенные в эксплуатацию квартиры (20,4 тыс. в прошлом году) и 30 тыс. в 2017-го, а также строящиеся объекты. Общее количество всех квартир в столице – 1 млн. 80 тыс. Их общая площадь – 63,5 млн. кв.м.

Количество ЖК и квартир в продаже в 2014-2018

По самым скромным подсчетам специалистов, количество предложений от застройщиков в 2018-м году вырастет минимум на 7%.

Почему количество нового жилья увеличивается?

В первые полгода 2017-го в Киеве было введено почти 1 млн. м2 жилья. Год и два ранее эта цифра немного превышала 1,3 млн. кв.м. за год. 2017-й закончился с показателем почти 1,9.

Депутаты и сами застройщики объясняют, почему начался такой активный рост. Он связан с законопроектом №187, служащим катализатором в сдаче жилья. С одной стороны – это упрощение системы разрешений для объектов низкого класса, доля которых около 75%. С другой – объекты среднего и высшего классов в обязательном порядке подлежат лицензированию при наличии всего пакета документов.

Косвенно повлиял и фактор со стороны переселенцев из зоны АТО. В столице официально числится около 175 000 бывших жителей Донецкой и Луганской области, а также Крыма. Но настоящий бум с их стороны был в 2014-2015 гг, но сейчас утих.

Нестабильность гривны и инвестиция в недвижимость?

Многие аналитики и экономисты заявляют, что на увеличение предложений со стороны застройщиков влияет нестабильность банковской системы и наличие “неработающей” валюты у населения. Жители нашей страны не доверяют банкам и свои сбережения вкладывают, преимущественно, в новостройки. С 2015-го и по сегодняшний день примерно 70% сделок являются инвестиционными. После сдачи дома в эксплуатацию, инвесторы делают ремонт в квартире и сдают ее в аренду. Минимальная арендная стоимость на 1к-квартиру в киевском новострое составляет 6-7 тысяч гривен в месяц. При вложенных 700 000 – 800 000 грн в “однушку”, при худших раскладах, за 3 года можно окупить инвестицию на 25-30%. При этом квартира остается ваша, а вы и далее получаете неплохой пассивный доход.

Когда вкладчики обанкротившихся банков начали получать выплаты от Фонда гарантирования вкладов, начался дополнительный ажиотаж на рынке из первых рук. Специалисты уверяют, что глобальных изменений на рынке в ближайшие пару лет ждать не стоит. Но есть и предупреждения, и опасения: если не принять меры и не подумать о программах ипотечного жилья, предложений в новостройках будет слишком много, и рынок может остановиться. Объекты для покупки будут, но на их покупку у населения не будет средств.

Переизбыток новостроек

Девелоперские фирмы уверены, что рынок со временем все поглотит и будет все, как и прежде. 70% строительных фирм не испытывают дефицита спроса на жилье со стороны покупателей, поэтому активно презентуют новые проекты. По-прежнему лидирует в сдаче комфорт-класс – 44%, далее идет эконом (38%), а за ними – бизнес и элит (18%). Когда ЖК построен, в нем остается примерно 15-20% непроданных апартаментов, а это не сильно влияет на тенденцию рынка.

Весной 2017-го покупательский спрос на квадратные метры упал на 30-40%, а в некоторых жилых комплексов – на 50%. Почему был такой резкий перепад, так и не удалось выяснить. Одно можно сказать точно: “Количество строительных проектов растет, как и растет популярность смарт-жилья. Их преимущество – небольшая квадратура (20-30 м.кв), а следственно – и цена. За такие апартаменты не нужно платить много в отопительный сезон, что очень кстати при повышении тарифов на тепловую энергию или для людей, у которых ограниченный бюджет.

Количество новых объектов недвижимости в Украине

2015 – 40;
2016 – 67;
2017 – 75;
2018 – ожидается более 80 с увеличением количества смарт-квартир.

Как вы думаете, это много?

В 1986-м, в самом разгаре строительного бума, на территории современной Украины ввели в эксплуатацию более 26 млн. кв. м. жилья, сейчас же сдают около 10 млн. На одного гражданина Украины приходится 22-23 “квадрата” жилища, в Европе – 40-45. К тому же, 70% жилого фонда сильно устарело и требует модернизации. Такую ситуацию можно еще охарактеризовать так: “Строить еще долго и много!”

Вернемся в столицу! 80% первички в Киеве продают примерно за 17-19 тыс.грн за м2. Сильная конкуренция среди девелоперов влияет на падение цены во всех сегментах жилья от 2 до 7%. Киевские застройщики проектируют квартиры стоимостью $20-40 – в основном, так как такие апартаменты пользуется наибольшим спросом у инвесторов. Также они предлагают воспользоваться рассрочкой или специальными акционными предложениями.

График цен на 1,2,3-к жилье в Киеве в домах от застройщиков