​ Новые форматы для инвестиций в недвижимость: куда лучше вкладывать деньги?

На столичном рынке недвижимости начал формироваться новый сегмент – «доходные» дома. К таким проектам можно отнести Be The One (В1) и Standard One Terminal. Редакция портала недвижимости Оstroyke решила разобраться, какими преимуществами и недостатками характеризуется такое жилье, а также какие перспективы открываются перед инвесторами указанных комплексов.

Be The One и Standard One Terminal: особенности и отличия

Be The One (В1)

Компания: «Софтлайн-IТ»

Расположение: Святошинский район, улица Василия Стуса, 35-37.

Ввод в эксплуатацию: 4 квартал 2021 г.

Официальный сайт проекта: https://be1.com.ua/

Строительство комплекса Be The One ведется на участке площадью 0,4238 га (кадастровый номер: 8000000000:75:155:0004), целевое назначение которого – «строительство, эксплуатация и обслуживание научно-учебного центра с общежитием отельного типа».

Standard One Terminal

Девелоперская компания: KDD Engineering

Расположение: Соломенский район, ул. Ползунова, 1б

Ввод в эксплуатацию: 3 квартал 2022 г.

Официальный сайт проекта: https://s1.ua/ua/terminal

Комплекс «Стандарт Ван Терминал» возводится на участке площадью 0,2271 га (кадастровый номер: 8000000000: 72: 121: 0085, целевое назначение которого – «строительство и обслуживание зданий рыночной инфраструктуры (административных зданий, офисных помещений и других зданий общественной застройки, которые используются для осуществления предпринимательской и иной деятельности, связанной с получением прибыли)». То есть Standard One Terminal будет апарт-отелем, а не жилым комплексом.

Be The One – новый проект на «Академгородке»

(Be The One)

Be The One позиционирован как многофункциональный комплекс с апартаментами отельного тип, бизнес-центром класса «А» и внутренней инфраструктурой. Комплекс представляет собой двухсекционное здание, первая секция которого отведена под апартаменты, а вторая – под офисные помещения класса «А». К продаже доступны как апартаменты, так и офисы. Жилая секция – 21 этаж, офисная – 19 этажей. В здании спроектировано 8 скоростных лифтов.

В комплексе предусмотрена внутренняя инфраструктура: магазины, салоны красоты, рестораны, кафе и прочее. Также в «Be the One» спроектированы конференц-залы, коворкинги и учебные центры. Второй этаж здания отведен под фитнес-клуб сети Sport Life. На первом этаже комплекса – лобби с круглосуточной стойкой ресепшн. Для отдыха постояльцев и владельцев недвижимости предусмотрены лаунж-зоны. С третьего этажа начинается распределение секций на апартаменты в жилой секции и офисы с конференц-залами в офисной секции.

В основе концепции лежит принцип «Живи, где работаешь, работай, где живешь». Комплекс, в первую очередь, ориентирован на инвесторов, IT-компании и их сотрудников, но также будет комфортным для жильцов, которые хотят пользоваться отельным сервисов у себя дома. В «Би зе ван» впервые в Украине открыта продажа офисных помещений класса «А» от застройщика. К продаже доступны офисы площадью от 42 до 4 000 квадратных метров со свободными планировками.

Апартаменты в комплексе Be The One рассчитаны как для собственного проживания, так и для бизнеса. Стоимость апартаментов стартует от $15 300 с ремонтом под ключ. Инвестиционная привлекательность покупки апартаментов составляет 43,5%, срок окупаемость инвестиции – 5-6 лет.

Арендой апартаментов может заниматься как собственник, так и управляющая компания, на выбор инвестора. Особенность организации аренды такой компанией состоит в том, что владельцы апартаментов будут получать ежемесячный фиксированный доход, на который не влияет загруженность недвижимости. Апартаменты передаются инвесторам с готовым ремонтом под ключ, укомплектованные мебелью и техникой, полностью пригодные к приему постояльцев. Всего на выбор покупателей предлагается 3 типа ремонтных работ.

Стоимость апартаментов стартует от $15 200, прогнозируемый срок окупаемости – 5-6 лет. Прогнозируемая доходность от продажи недвижимости – 43,5%.

Standard One Terminal – апарт-отель возле станции метро «Вокзальная»

(Standard One Terminal)

Standard One Terminal представляет собой 24-этажное здание, в котором будет расположено 374 апартаментов. На каждом этаже спроектировано примерно по 17 номеров. К продаже доступны полностью готовые номера площадью 32 и 49 квадратных метров с ремонтом под ключ, укомплектованные мебелью и техникой. Апартаменты выполнены в едином стиле, так как предназначены исключительно для бизнеса.

Внутренняя инфраструктура комплекса представлена бутиками, рестораном на крыше, лаунж-зонами, спа-центром, спортзалом, коворкингом. На первых этажах будут располагаться различные отельные службы, стойка ресепшн. В здании спроектировано 5 бесшумных лифтов.

К продаже доступны гостиничные номера, предназначенные исключительно для сдачи в аренду. Арендой (поиском постояльцев, сбором оплаты) занимается управляющая компания. Владельцы апартаментов получают постоянный ежемесячный доход – прибыль между инвесторами делится поровну, в зависимости от числа апартаментов в собственности.

Стоимость апартаментов стартует от $80 000, прогнозируемый срок окупаемости – 6 лет. Прогнозируемая доходность от продажи недвижимости – 42%.

Сравнение комплексов Be The One (В1) и Standard One Terminal по ключевым критериям

Условия инвестирования в недвижимость

Инвестиции в Be The One оформляются через подписание предварительного договора покупки-продажи недвижимости (нотариального). Минимальная сумма инвестиции – 370 000 грн. Оплата квадратных метров возможна и в рассрочку до 36 месяцев без %, однако следует учитывать, что ежегодно стоимость неоплаченных квадратных метров будет фиксировано увеличиваться на 1 000 грн. Доходность от покупки апартаментов площадью 32,24 кв. м в многофункциональном комплексе Be the One составляет $574 в месяц, $6 888 в год, а при покупке апартаментов с ремонтом под ключ рыночная стоимость таких апартаментов в готовом доме выше до 43,5%.

Как отметили менеджеры отдела продаж компании, владельцы недвижимости в «Би зе Ван» могут в любой момент перепродать апартаменты третьему лицу, компания не препятствует перепродаже.

Что касается комплекса Standard One Terminal, то здесь существует ограничение – возможна покупка не более 2-х апартаментов на одном этаже одним инвестором. После окончания строительства и оформления права собственности, владельцы должны передать апартаменты под руководство управляющей компании минимум на 5 лет. По условиям инвестирования, владельцы апартаментов не смогут проживать в них на постоянной основе. Бесплатное проживание для владельцев – 4 недели в год. При оформлении недвижимости инвесторы заключают договор купли-продажи имущественных прав и подписывают договор купли-продажи дериватива.

Купить апартаменты в Standard One Terminal можно в рассрочку. На однокомнатные номера доступны сроки рассрочки от 6 до 30 месяцев с выбором авансового платежа 30%, 50% или 70%. В зависимости от срока рассрочки и суммы первого взноса, предлагается рассрочка без процентов и до 12,5%. Есть возможность досрочного погашения.

Прогнозируемая доходность от покупки апартаментов площадью 32 кв. метров – $13 671 в год. Владельцы недвижимости в «Стандарт Ван Терминал» могут продать назад свои номера компании-застройщику или другим покупателям. Продажа апартаментов возможна после продажи всех номеров застройщиком (до введения здания в эксплуатацию) или после сдачи отеля.

Стоит отметить, что прогнозируемая доходность апартаментов от аренды вычислялась исходя из средней заполняемости отеля – 60%. Как отметили менеджеры отдела продаж, такой прогноз загруженности сделан на основе анализа рынка недвижимости, то есть прибыльность от инвестиций здесь прогнозируемая.

Прогнозируемая доходность покупки апартаментов в Be The One и Standard One Terminal

Инвестиционная привлекательность

Стоимость квадратных метров в многофункциональном комплексе Be The One стартовала от $799,5. К 4 кварталу 2021 (сроку сдачи здания) года их цена составит $1 148, что составляет 43,5% после готовности дома. Ожидаемый прогноз увеличения стоимости квадратных метров в Standard One Terminal – от $2 500 в сентябре 2019 года (начало продаж) до $3 558 в 3 квартале 2021 года (сроку сдачи здания), что составляет 43% после готовности дома.

Сравнение инвестиционной привлекательности апартаментов площадью 32 кв. метров

* – зависит от загруженности отеля

Комплектация апартаментов под ключ

При инвестиции в Be The One к договору подряда по выполнению ремонтно-отделочных работ прилагается дополнение, в котором указаны все виды ремонтных работ по внутренней отделке и комплектации апартаментов. В документе указаны фирмы-производители или страны-производители. Инвесторы могут ознакомиться с полным списком характеристик комплектации апартаментов перед покупкой.

В комплексе Standard One Terminal к договору купли-продажи имущественных прав прилагается дополнение, в котором указаны характеристики внутренней отделки, наименования мебели, техники и сантехнического оборудования. В документе не указаны фирмы и модели предметов интерьера. Как заявили в отделе продаж компании, вся мебель, техника, сантехника и внутренняя отделка будут надлежащего качества от ведущих производителей. За износ и амортизацию апартаментов, по словам менеджеров компании, будет отвечать продавец, а не инвестор.

Расположение и инфраструктура

Многофункциональный комплекс Be The One расположен по улице Василия Стуса, 35-37, недалеко от станций метрополитена «Академгородок» (650 м) и «Житомирская» (800 м) и проспекта Победы. Рядом находятся бизнес-центр «Хайтек-парк», торговый центр Academ City, супермаркет Varus, детские игровые площадки, кафе и рестораны (Crazy family, «Сушия», il Molino, Pesto Cafe, MAFIA, CASTA, «Апельсин», «Щедрый Фараон» и другие), банковские и почтовые отделения, детские садики, поликлиники, школа. Рядом расположены остановки общественного транспорта, откуда можно добраться как к центру города, так и в пригород Киева.

Standard One Terminal расположен в 1 минуте ходьбы от Центрального железнодорожного вокзала и станции метро «Вокзальная» (550 м). Недалеко от комплекса находится множество магазинов, кафе и рестораны (3b café Republic, Menya Musashi, Mama Manana, McDonald's, Lviv Croissants, Domino's Pizza, «Сушия» и другие), торговый центр «Европорт», отель и другая городская инфраструктура. Система общественного транспорта представлена междугородними автобусами, электричками, маршрутными такси. К центру города можно добраться за 15 минут.

Стоит ли инвестировать?

Формирование на столичном рынке недвижимости нового сегмента – «доходных» комплексов – может стать выгодным вариантом для инвестиций. Следует отметить, что подобная концепция планировалась и в комплексах «Элизиум» и «Смарт Хаус», однако не была реализована.

Не стоит забывать, что застройщикам «доходных» комплексов придется конкурировать с частными арендодателями, на которых в Киеве приходится львиная доля сдаваемых квартир. Также рекомендуем перед вложением средств детально изучить договора которые гарантируют прибыль от недвижимости. Обсудить проекты Be The One и Standard One Terminal можно на тематическом форуме недвижимости Ostroyke.

*Все цены указаны с расчетом курса доллара 24,39