Классификация офисной недвижимости в Украине

Классификация офисной недвижимости в Украине: что нужно знать

На специализированных площадках для аренды и покупки офисной недвижимости в Киеве сотни предложений для клиентов с разными потребностями и финансовыми возможностями. Доски объявлений пестрят предложениями офисов класса A,B и С, которые значительно отличаются эксплуатационными и техническими характеристиками, расположением и ценой. Как разобраться в классификации офисных помещений, выбрать оптимальный вариант, не переплатить и не дать себя обмануть? Ответы на эти вопросы мы дадим ниже.

Как риелторы вводят в заблуждение клиентов

Сегодня в объявлениях о вакантных коммерческих площадях можно встретить немало предложений офисов класса C по цене от $5 до $20 за м². На самом деле в Украине не существует бизнес-центров ниже класса B уже 6 лет. В октябре 2014 года была введена новая система классификации офисной недвижимости. Раньше в стране пользовались классификацией, подразумевающей для профессиональных площадей категории A,B и C, но с введением новых критериев последние две упразднили. Формально это означает, что недвижимость, которую относят к категории C, может классифицироваться как коммерческая, но не как офисная. Соответственно, если цены на нее приближены к стоимости аренды и продажи офисов класса A и B, очевидно, что они завышены.

Что касается классов A и B, то здесь тоже все неоднозначно. Офисы, соответствующие по параметрам классу B, иногда описывают как офисы класса A, что отражается на их цене. Например, можно встретить предложения, в которых в качестве класса А позиционируют редевелопмент старых зданий. Но наивысшая категория качества требует соблюдения определенных критериев жизнеобеспечения здания, которое возможно только в новых объектах, разработанных специально под бизнес-центры. Это важно для соответствия коммуникаций и инженерных систем современным требованиям.

Чем опасно для клиента введение в заблуждение, как на примерах выше? Помимо перспективы понести лишние расходы на помещение качества ниже заявленного, арендатор или покупатель подвергается риску навредить имиджу компании в глазах партнеров и инвесторов, особенно, иностранных. В случае покупки с целью заработка на аренде ситуация еще хуже: вложения могут не окупиться так, как планировал владелец.

Чтобы избежать этих неприятностей, нужно разобраться в критериях оценки бизнес-центров.

Новая классификация офисной недвижимости и ее основные отличия от старой

9 октября 2014 года в Украине официально обнародовали новую классификацию бизнес-центров. Ее появление инициировали в Ukrainian Real Estate Club (URE Club) - большую часть работы по разработке тоже выполнили специалисты компании, а готовую версию утвердила Торговая Палата США.

Создатели объяснили, что толчком к изменению критериев стала потеря актуальности старых параметров, повышение ожиданий арендаторов к занимаемыми площадям, стремление упорядочить рынок и задать девелоперам правильное направление для строительства новых объектов.

В новой классификации 40 требований: для класса A 30 обязательных и 10 рекомендованных, а для класса B 18 обязательных и 22 рекомендованных.

Требования для зданий класса A

Основные обязательные требования включают следующие критерии:

• Хорошая транспортная развязка, близость к метро (не более 10 минут или 800 м) и основным транспортным артериям;

• Отсутствие вида на промзоны, свалки, тюрьмы, кладбища и пр.
• Развитая инфраструктура;

• Высота потолка не менее 2.7 м;

• Доступность для малоподвижных категорий населения с особыми потребностями и внутреннее пространство с учетом их потребностей;

• Отдельная парковка с достаточным количеством парковочных мест (150 кв.м в CBD и 100 кв.м для Non-CBD).
• Система автоматизации работы паркинга;

• Два и более независимых качественных телекоммуникационных провайдера в здании (услуги телефонии, передачи данных, телевидения) и возможность подключения новых провайдеров;

• Единая система СКД на здание, контроль служебных входов и помещений, входов в зоны арендаторов, турникеты, система электронных пропусков
• Система видеоконтроля (СВК): единая на здание;
• Интеграция всех систем безопасности здания в центр мониторинга и управления безопасностью;

• Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок для зданий высотой 3 этажа и более. Среднее время ожидания лифтов пассажирами - 30 секунд;
• Мощность энергоснабжения для арендаторов не менее 70 Вт на 1 кв.м арендуемых площадей. Обеспечение бесперебойного энергоснабжения при I категории надежности или наличие источника альтернативного питания для ключевых узлов;

• Централизованная система вентиляции, кондиционирования, отопления. Возможность регулировки микроклимата в отдельном офисном блоке (1 на 36 кв.м) и общественных зонах;
• Управление зданием осуществляется профессиональной компанией с собственной или сторонней профессиональной службой эксплуатации;

• Профессионально организованный кафетерий для сотрудников, соответствующий размеру здания и количеству работающих в нем сотрудников, не менее двух других услуг (банкомат, магазины, химчистка и прочее), если возле здания отсутствует хорошо развитая социально-бытовая инфраструктура. Наличие конференц-зала и переговорных комнат;

Чуть меньше половины этих требований для офисных зданий класса B носят рекомендательный характер. Полную версию классификации для офисных зданий A и B, можно посмотреть по ссылке.

Основное отличие новой версии классификации от прошлой заключается в том, что бизнес-центр класса A не обязательно должен находиться в границах CBD - центрального делового района. Изменение связано с несколькими факторами. В первую очередь это пробки, без которых не обходится дорожное движение в будний день в границах CBD. Они причиняют немало дискомфорта и забирают время, которое можно было бы потратить с пользой.

Из-за пробок арендаторы офисов в центре вынуждены тратить лишние пару часов на дорогу в офис и домой. Но те из них, кто желает работать в офисе высшего класса, не имели достаточно вариантов для выбора - застройщики не спешили строить бизнес-центры класса А за пределами CBD.

Новая классификация призвана решить эту проблему, повышая интерес проектных организаций к строительству высококлассных объектов вне центральных зон. Уже сегодня такие предложения можно отыскать на рынке офисной недвижимости, хоть и в небольшом количестве. Приятным бонусом к отсутствию пробок в этом случае оказывается цена. Она более демократична, чем на аналогичные офисы в пределах CBD - как в случае с арендой, так и с продажей.

Арендные ставки и вакантность офисных площадей в третьем квартале 2020 года, прогнозы

Сфера коммерческой недвижимости постепенно выходит из кризиса, в котором она оказалась в связи с карантинными ограничениями в начале года. Арендные ставки снизились в связи с падением спроса, и эксперты прогнозируют их дальнейшее снижение.

По данным анализа украинского рынка недвижимости от американской компании Cushman & Wakefield Inc., в третьем квартале текущего года вакантность площадей увеличилась до 10,4% с 6,5% - показателя в аналогичном периоде прошлого года. Средняя стоимость аренды остается на уровне $ 27 за кв. м в месяц без учета сервисных платежей и налогов.

В конце года в эксплуатацию были сданы пять объектов: бизнес-центр класса А Hillfort Business Mansion, расположенный в границах CDR и четыре БЦ за пределами делового центра. Из них три относятся к классу B, один, к классу В+, а один позиционируется как здание класса A, но по сути им не является и входит в категорию B. В ближайший год в эксплуатацию планируется ввод по меньшей мере одного объекта класса A за пределами CDR - на сегодняшний день есть данные о многофункциональном проекте BE THE ONE.