Покупка/продажа квартиры в Киеве или сдача в аренду. От чего зависит цена и какие есть риски?

Где лучше (выгоднее) всего покупать квартиру в Киеве или сдавать ее в аренду? 10 районов Киева и десятки микрорайонов предлагают самое разнообразное жилье на любой вкус. Но как потратить минимум, а получить максимум от покупки?

Упоминая стоимость квартиры в столице, важно знать, что есть два уровня цен:

• цена предложения от продавца (сумма, по которой хозяин недвижимости хочет ее продать или сдать в аренду);
• цена сделки (реальная сумма, за которую покупают или сдают в аренду недвижимость).

В реальности это абсолютно разные цифры.

Как местоположение влияет на стоимость квартиры?

Центральная часть Киева является самой дорогой как для покупки жилья, так и для аренды. Если покупать апартаменты, Вам предложат цену от $1000 за кв.м. Это будет жилье на несколько комнат в старом доме, без ремонта или в плохом состоянии. Также достаточно объектов продают по цене 3500-5000 долларов за м.кв, но это чаще всего бизнес или элит класс с новым ремонтом в новом доме. Есть и такие варианты в старых домах-“сталинках” в самом сердце мегаполиса, где высота потолков 3 - 3,2 м.

Цена на однокомнатную квартиру 32-40 “квадратов” с ремонтом от 2008, недалеко от метро “Лукьяновская”, “Лыбедская” или “Вокзальная” будет стоить около $40-55 тыс. Аренда такой квартиры обойдется в $280-500. Цены могут быть абсолютно разные, но для покупки востребованы те объекты, цена которых не выше 1500–1600 долларов за метр квадратный.

Владельцы недвижимости в спальных массивах города просят за свое имущество $700-2000 за метр квадратный. Покупатели чаще всего смотрят на предложения в диапазоне $900-1200 за квадратный метр.

Типичные ошибки при продаже недвижимости

Если Вы собрались продать квартиру, скажите, пожалуйста, как Вы определи стоимость своего жилья? Скорее всего Вы делали так: смотрели квартиру такой же или похожей планировки с примерно таким же ремонтом в этом же или соседнем доме и ставили цену на 3-5% дороже, чтоб “не прогадать”. А нужно было обратиться к специалисту, чтоб он сам высчитал коэффициент и сказал реальную рыночную стоимость. Выставленная для покупки недвижимость и та, которую покупают – это две разных вещи!

Как нужно формировать цену на квартиру?

На цену всегда влияет несколько факторов, но для каждого покупателя критерии оценивания всегда разные. Основные факторы:

• расстояние до метро;
• инфраструктура местности;
• состояние и возраст дома;
• состояние квартиры.

Разница в цене может быть 100-300 долларов на “квадрате”, не больше.

Ремонт в квартире. Нужен ли?

Наш опыт показывает – есть спрос на жилье с ремонтом или хотя бы в жилом состоянии. Недвижимость, которой нужны минимальные капиталовложения, более востребована, чем “квадраты” в состоянии “под ремонт”.

Цена на квартиру ниже рыночной

Выбирая между квартирой в 30 кв.м, с ремонтом 2013 года где-то на улице Бориспольской за $24 000 и квартирой на Дорогожичах площадью 32 “квадрата” с ремонтом 2014-го года за $22 000 лучше выбрать первый вариант. Второй вариант, как правило, будет иметь свои подвохи: проблемы с документами или с самим домом и т.д.

Важно! Если стоимость недвижимости ниже 650 долларов за квадратный метр в отдаленном районе и до $1000 за кв.м в центральном, значит есть какие-то подводные камни. Например:

• неблагополучная история квартиры, но документы свежие;
• квартиру много раз перепродавали за последние несколько лет;
• квартиру не могут продать уже длительное время;
• продажа осуществляется по доверенности;
• недвижимость была взята под залог и банк ее выкупил.

Какая реальная стоимость квартиры?

Говоря не за цену квадратного метра, а за всю стоимость жилища, то более 75% сделок были оформлены в диапазоне до $100 000. При этом 1к, 2к, 3к-квартиры продавались по цене примерно 30 000, 45 000 и 60 000 долларов соответственно. Это варианты с ремонтом в “серийных” домах СССР недалеко от метро.

Цена на такие квартиры в новостройках, начинается от $40 000, 55 000, 75 000 соответственно.

Когда квартиры подешевеют?

Ждущим, “дно” рынка недвижимости, медлить не стоит, так как рынок уже продолжительное время +- стоит на месте.

Если в этом году в Украине не будет никаких экономических и политических потрясений, стоит ожидать небольшой рост цены к концу года.

Первичный рынок также может повлиять на индекс цен в будущем. В Киеве сейчас много строительных площадок, где можно купить квартиру от застройщика.

Где больше всего строят?

1. Голосеевский – 66;
2. Шевченковский – 52;
3. Печерский – 50;
4. Соломенский – 46;
5. Дарницкий – 36;
6. Подольский – 25;
7. Днепровский – 24;
8. Святошинский – 21;
9. Деснянский – 19;
10. Оболонский – 15.

При покупке недвижимости будьте осторожны, юридическая безопасность просто необходима. На современном рынке много объектов с поддельными документами, либо тех, которые продают ломбарды в счет долга. Такие квартиры всегда привлекают внимание покупателей своей ценой, но бывает ли что-то действительно выгодное по низкой цене?

Кроме стоимости учитывайте документы, состояние дома, подъезда и др. Интересуйтесь историей квартиры, задавайте вопросы. Если Вы обратились в агентство, посетите их офис, поговорите с руководителями, узнайте, каким образом будет осуществляться сделка, и кто какую ответственность будет за это нести.

Те, у кого есть опыт покупки-продажи квартиры в Киеве скажут, что профессиональный риэлтор много в чем поможет осуществить действительно выгодную сделку.

Совет от oStroyke:”Лучше немного переплатите, но купите недвижимость через проверенное агентство, ведь лучше синица в руках, чем журавль в небе”.

Как не прогадать и инвестировать 600 000-700 000 в квартиру на стадии строительства, и без проблем получить ее рыночную оценку минимум в 800 000 уже через 2-3 года? О том, какие районы Киева самые перспективные для инвестирования в новостройку, мы напишем в нашем следующей статье. Мы опишем ДПТ территорий, а также как преобразятся некоторые районы столицы. Такие изменения приведут к повышению цен за “квадрат” минимум на 10-20%.

Если Вы уже надумали, покупать апартаменты в новостройке, советуем почитать: “Какие должны быть документы у застройщика?”